Højesteret tilsidesætter værdiansættelse af investeringsejendomme i forbindelse med brug af 15 %-reglen

Højesteret har i september 2024 afsagt dom i en sag, hvor en far ved gavebrev overdrog sine anparter i to selskaber til sine to døtre med anvendelse af den dagældende 15 %-regel. Begge selskaber ejede investeringsejendomme, og tvisten angik derfor, hvilken værdi man skulle beregne gaveafgiften af.

15 % reglen:

Hvis man ønsker at overdrage sin ejendom til et nærtstående familiemedlem, er det med 15 % reglen muligt at sælge ejendommen inden for et spænd af 15 % over eller under den offentlige ejendomsvurdering. Dette udgangspunkt kan dog fraviges, hvis der foreligger særlige omstændigheder, som taler for at man skal bruge en anden værdi end den offentlige ejendomsvurdering. Særlige omstændigheder foreligger, når konkrete forhold vedrørende den relevante ejendom klart indikerer, at han-delsværdien er markant højere end den offentlige ejendomsvurdering.

Den konkrete sag:

I denne sag havde skattemyndighederne nedlagt påstand om, at udgangspunktet skulle fraviges og dermed, at skattemyndighederne ikke var forpligtede til at acceptere, at gaveafgiften blev beregnet på grundlag af ejendommenes offentlige vurdering fratrukket 15 %. Skattemyndighederne mente, at ejendommene skulle værdiansættes til den dagsværdi der stod anført i selskabernes årsregnskab.

I sagen var ejendommenes offentlige vurdering 122.480.000 kr., men i selskabernes årsregnskab var ejendommene værdiansat til 169.750.000 kr. Faren havde i gavebrevet anført den offentlige vurdering på 122.480.000 kr.

Højesteret udtalte, at det følger af højesteretspraksis, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Særlige omstændigheder kræver, at der er tale om særlige konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom.

Højesteret udtalte i denne sag, at hvorvidt 15 % reglen skal fraviges, må bero på en konkret vurdering af navnlig forskellen mellem dagsværdien og den offentlige ejendomsvurdering. Højesteret lagde herefter til grund, at den regnskabsførte dagsværdi på i alt 169.750.000 kr. væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering på i alt 122.480.000 kr.

På denne baggrund fandt Højesteret, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne ved beregning af gaveafgift ikke skulle acceptere, at anparterne blev overdraget på grundlag af en værdiansættelse af investeringsejendommene efter 15 %-reglen. Man skulle derfor have brugt 169.750.000 kr. som det rette beregningsgrundlag.

Dommen fra Højesteret viser dermed, at man ikke altid kan regne med at anvende 15 %-reglen, og at der i relation til vurderingen af ejendommes værdi vil blive lagt vægt på de vurderinger, som fremgår af virksomhedernes årsregnskaber.

Det skal bemærkes, at med de nye ejendomsvurderinger, der løbende rulles ud, ændres 15-% reglen til en 20%-regel, så ejendomme kan overdrages til seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 20 %, hvis betingelserne herfor er opfyldte, herunder at der ikke foreligger særlige omstændigheder.