15% reglen – principiel kendelse fra Højesteret

Højesteret har afsagt kendelse i en principiel sag om værdiansættelse af fast ejendom ved udlodning fra et dødsbo til en arving. Kendelsen drejer sig om værdiansættelse af fast ejendom efter værdiansættelsescirkulæret – populært kaldet 15 % reglen.

Hvad siger 15 % reglen

Ifølge 15 % reglen skal skattemyndighederne acceptere, at en ejendom overdrages til en værdi, som udgør den offentlige ejendomsvurdering. Der kan endvidere fratrækkes eller tillægges op til 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.
Anvendelse af 15 % reglen forudsætter, at parterne ikke har indhentet en vurdering af ejendommen eller der er indtruffet væsentlige ændringer f.eks. ombygning, udstykning eller lign. siden senest offentlige ejendomsvurdering.

Hvornår anvendes 15 % reglen

15 % reglen kan anvendes ved overdragelser i levende live inden for den gaveafgiftspligtige personkreds, dvs. typisk mellem forældre og børn.
15 % reglen kan endvidere anvendes ved udlodning af en fast ejendom fra et dødsbo til en arving. Reglen har bl.a. betydning for den boafgift, arvingerne skal betale. Ønsker arvingerne ejendommen værdiansat så lavt som muligt for ikke at blive pålagt ekstra boafgift, vil man efter 15 % reglen kunne bruge den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 %. Forud for Højesterets kendelse er man gået ud fra, at man altid kunne bruge 15 % reglen, medmindre der forelå helt særlige omstændigheder.

Sagen kort

Den konkrete sag vedrørte en bror og en søster, der var arvinger i et bo med 2 ejendomme, en udlejet erhvervsejendom og en beboelsesejendom. Begge ejendomme blev udlagt som arv fra boet til broren for et beløb på hhv. kr. 2 mio. og kr. 5,75 mio. kr. Værdierne var ikke baseret på indhentede vurderinger, men lå begge indenfor ± 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Da SKAT modtog boopgørelserne, anfægtede SKAT værdiansættelserne og krævede en sagkyndig vurdering af ejendommene. Skifteretten valgte at imødekomme SKATs anmodning om vurdering. Skifterettens afgørelse var bl.a. begrundet med, at begge ejendomme umiddelbart efter arveudlodningen var blevet belånt med beløb, der indikerede, at realkreditinstitutterne havde vurderet ejendommene til væsentligt højere beløb, end de var udlagt til, og fordi boets værdiansættelse af ejendommene efter SKATs beregninger ville medføre et afkast, der var væsentligt højere end sædvanlig markedsmæssigt krav hertil, og endelig fordi broren i forbindelse med udlæg af ejendommene gav delvist arveafkald, således at søsteren forlods arvede kr. 2,1 mio., inden boet blev delt imellem dem.

Boet kærede Skifterettens afgørelse til Landsretten og senere Højesteret. Alle 3 instanser gav SKAT medhold i, at SKAT ikke var bundet af 15 % reglen, og at der derfor skulle ske en sagkyndig vurdering af ejendommens værdi.

Højesterets kendelse

I kendelsen opretholder Højesteret 15 % reglen. Det betyder, at man som hovedregel stadig kan udlægge fast ejendom til arvingerne til en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %.

Højesteret slår fast, at 15 % reglen ikke kan anvendes, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Man kan udlede af kendelsen, at der vil foreligge særlige omstændigheder, og dermed ikke være muligt at bruge 15 % reglen i følgende situationer:

(i) hvis ejendommen har været vurderet,
(ii) hvis ejendommen kort tid efter overtagelsen sælges til tredjemand til en helt anden pris, end den er udlagt til,
(iii) den fastsatte værdi i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen, og
(iv) hvor ejendommene efter overtagelsen belånes til værdier, der er større end de respektive overtagelsesværdier sammenholdt med, at arvingen, der har udtaget ejendommene, har givet arveafkald på et større beløb til fordel for boet, som det var tilfældet i den konkrete sag.

Foreligger der sådanne særlige omstændigheder, kan 15 % reglen ikke anvendes, og ejendommens værdi skal i stedet vurderes af en sagkyndig.

Højesteret har altså slået fast, at man som hovedregel kan anvende 15 % reglen ved værdiansættelse, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Foreligger der særlige omstændigheder, skal den aktuelle værdi i stedet fastsættes af en sagkyndig vurderingsmand, eksempelvis en ejendomsmægler.
Kendelsen vedrører kun anvendelse af 15 % reglen i dødsboer. Højesteret udtaler sig ikke om anvendelsen af 15 % reglen ved overdragelser i levende live inden for den gaveafgiftspligtige personkreds.