Bortfald af udlejers erstatningskrav

Det følger af lejelovens § 98, stk. 2, at udlejer fra tidspunktet for lejers fraflytning har to uger til at fremkomme med krav mod lejeren. En udlejer kan som udgangspunkt ikke gøre krav gældende mod lejer, når der gået mere end to uger fra lejers fraflytning. To ugers fristen gælder dog ikke, hvis lejer har handlet svigagtigt, eller hvis der er tale om en skjult mangel.

Spørgsmålet er, om fristen på to uger i lejeloven også gælder for en udlejers eventuelle krav på erstatning som følge af lejers culpøse adfærd og således om udlejers krav på erstatning bortfalder, hvis et sådant erstatningskrav er fremsat senere end 2 uger fra lejers fraflytning. Højesteret har den 29. september 2021 truffet en afgørelse om spørgsmålet.

Under sagen havde udlejer fremsat et krav på erstatning for en beskadiget bordplade. Der var ikke tale om en skjult mangel. Udlejer gjorde gældende, at kravet var omfattet af lejelovens § 25, hvorefter en lejer skal behandle lejemålet forsvarligt, og lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede. Udlejer gjorde herudover gældende, at fristen i lejeloven § 98, stk. 2, ikke var til hinder for, at udlejer kunne gøre sit krav gældende senere end to uger efter fraflytningen. Modsætningsvist gjorde lejer gældende, at lejelovens § 98, stk. 2, omfatter alle former for krav, som udlejer kan rette mod lejeren ved fraflytning, hvorfor udlejerens krav var fremsat for sent. Begge parter var enige om, at der ikke var handlet svigagtigt.

Højesteret lagde til grund, at lejer fraflyttede det lejede den 9. april 2017, og at udlejer den 1. maj 2017 fremsatte krav om erstatning for den beskadigede bordplade. Spørgsmålet for Højesteret var således, om udlejer havde fortabt muligheden for at gøre erstatningskravet gældende som følge af, at kravet var fremsat mere end to uger efter fraflytningen.

Højesteret fandt, at lejeloven § 98, stk. 2, efter sin ordlyd skulle forstås sådan, at den omfatter alle krav, der er en følge af, at lejer ikke har overholdt sin forpligtelse til at aflevere det lejede i samme stand som ved modtagelsen, jf. lejeloven § 98, stk. 1. Dette gælder også, hvis lejer ikke har overholdt sin vedligeholdelsespligt, eller hvis lejer har påført det lejede skader ved uforsvarlig adfærd. Højesteret henviste endvidere til bestemmelsens formål, der er at sikre, at der hurtigt efter lejers fraflytning skabes klarhed over, hvilke krav udlejer vil gøre gældende mod lejer.

Med dommen har Højesteret kridtet banen op i forhold til, hvornår en udlejer kan gøre krav gældende efter udløbet af fristen i lejeloven § 98, stk. 2. Erstatningskrav efter lejeloven § 25, som ikke vedrører en skjult mangel eller svigagtig opførsel fra lejers side, skal således fremsættes inden for fristen på to uger.