Byzone, landzone og sommerhusområde – hvad betyder det?

Planloven inddeler alle arealer på land i tre overordnede zoner. Men hvad betyder zoneinddelingen egentlig for den enkelte ejendom?

Planlovens § 34 bestemmer, at hele landet er opdelt i byzone, sommerhusområder og landzoner. Groft sagt er byzone de områder, som i lokalplaner eller tilsvarende planer efter ældre lovgivning er udlagt til byzone. Tilsvarende er sommerhusområder de områder, som ved planlægning er udlagt hertil. Landzonen omfatter alle øvrige arealer.

I langt de fleste tilfælde er det ingen overraskelse, hvilken zone en konkret ejendom ligger i. Zoneopdelingen svarer nemlig normalt til ”virkeligheden”, så arealer, der ligger inden for bygrænsen, er byzone, og arealerne udenfor er landzone. Men der kan forekomme fravigelser, f.eks. er nogle områder, som vi normalt vil kalde sommerhusområder, faktisk beliggende i landzone.

Er du i tvivl, kan du tjekke din ejendom på dette kort: http://kort.plandata.dk/spatialmap? (vælg temaet ”Zonekort” under overskriften ”Andre Plantemaer” i menuen til venstre og find din ejendom på kortet).

I byzonen…

…gælder ingen særlige begrænsninger i henhold til planloven. Store dele af byzonen er dog reguleret i lokalplaner, som er bindende for de omfattede ejendomme. Det kan du læse mere herom i vores tidligere blogindlæg. Selvom der ikke gælder begrænsninger efter planloven, skal man stadig være opmærksom på anden lovgivning, f.eks. kræver det byggetilladelse at opføre nye bygninger, uanset om man bygger i byzone, sommerhusområde eller landzone.

I sommerhusområder…

…gælder efter Planlovens § 40 den særlige begrænsning, at boliger i sommerhusområder kun må anvendes som feriebolig.  Det betyder, at boligen må anvendes i perioden 1. marts til udgangen af oktober måned, samt til ”kortvarige ferieophold” uden for denne periode. Der findes dog en del boliger i sommerhusområder som af forskellige grunde godt må anvendes til helårsbeboelse, selvom boligen ligger i sommerhusområde. Det gælder f.eks. boliger, der var etableret før, at området blev udlagt til sommerhusområde. En sådan ret til at anvende en bolig i sommerhusområde til helårsbeboelse kan bortfalde, hvis retten ikke udnyttes i tre på hinanden følgende år.

Planloven indeholder også nogle undtagelser til reglen, som i visse tilfælde giver mulighed for at anvendelse en bolig i et sommerhusområde til helårsbolig. Den vigtigste er planlovens § 41, der giver pensionister ret til at anvende sin bolig i sommerhusområde til helårsbolig efter 1 års ejerskab. Denne ret er personlig og følger ikke med til den næste ejer af sommerhuset.

For landzoner…

…bestemmer planlovens § 35 derimod, at der kræves tilladelse til udstykning, ændret anvendelse af arealer og bygninger samt til opførelse af ny bebyggelse. Tilladelse meddeles af kommunen. Kommunen skal ved behandling af en ansøgning om landzonetilladelse tage hensyn til formålene bag zoneinddelingen, som blandt andet er, at det åbne land skal friholdes for spredt og ikke planlagt bebyggelse og i øvrigt som udgangspunkt er forbeholdt landbruget. Kravet om landzonetilladelser er dermed ikke blot en formalitet, men kan være en reel hindring.

Planloven indeholder en række undtagelser fra kravet om landzonetilladelse. Faktisk indeholder § 36, stk. 2 hele 20 undtagelser, og der findes yderligere et par stykker i lovens § 37. Nogle undtagelser hører nært sammen med, at landzonen som udgangspunkt er forbeholdt landbruget. Således kræver det ikke landzonetilladelse at ændre en ejendoms anvendelse til landbrug, og det kræver heller ikke landzonetilladelse at opføre bygninger, som er erhvervsmæssigt nødvendige for en landbrugsejendom eller landbrugsbedrift. Det er dog ikke alle undtagelser, der angår landbruget, da ejeren af en eksisterende bolig i landzone f.eks. har ret til at udvide boligen til op til 500 m² uden landzonetilladelse.

Hvem fastlægger zoneinddelingen?

Det er kommunen, der gennem lokalplanlægning udlægger nye byzone- og sommerhusområder. Kommunen kan også føre arealer tilbage i landzone. Særligt for landbrugsejendomme i landzone gælder en ret til overtagelse af landbrugsejendommen, hvis ejendommen ved en lokalplan overføres til byzone. Ejeren af landbrugsejendommen kan så kræve ejendommen overtaget af kommunen mod fuldstændig erstatning for ejendommens værdi i henhold til planloven. Ofte vil ejeren dog vælge at beholde ejendommen, da overførslen til byzone ofte ledsages af muligheder for f.eks. at udstykke jord til bolig– eller erhvervsbebyggelse, hvilket kan give en økonomisk gevinst.