Helårsboliger, fritidsboliger og fleksboligtilladelser

Du har måske hørt, at kommunen kan meddele fleksboligtilladelse. Men hvad er en flexbolig egentlig, og hvilken betydning har en fleksboligtilladelse for den fremtidige brug af din bolig?

Fleksboliger er reguleret i planlovens § 41a. Det fremgår her, at kommunen kan meddele tilladelse til, at en helårsbolig kan tages i brug til fritidsformål, og efterfølgende på ny tages i brug som helårsbolig. En fleksbolig er altså en helårsbolig, hvor kommunen har givet lov til, at anvendelsen kan gå over til fritidsbolig – og tilbage igen. En sådan tilladelse skal dels ses i forhold til de øvrige regler i planloven og dels i forhold til reglerne om bopælspligt mv. i boligreguleringsloven. Derfor får du her en overordnet beskrivelse af reglerne i de to love.

Om boligreguleringsloven

Boligreguleringsloven er indrettet sådan, at det er kommunalbestyrelsen, der bestemmer, om lovens regler om blandt andet benyttelse af boliger finder anvendelse. Pt. er der 19 kommuner, hvor loven ikke gælder. Det er typisk kommuner med lavere befolkningstæthed, og hvor der ikke er så stort pres på boligmarkedet. De fleste boliger vil altså være omfattede af nedenstående regler – men vær opmærksom på, om der er tale om en bolig i en kommune, som ikke er omfattet.

Boligreguleringslovens kapitel 7 indeholder regler om benyttelse af boliger. Helt overordnet er hensigten med disse regler navnlig, at kommunen kan bevare eksisterende helårsboliger i områder, hvor der er mangel på boliger. Det kan f.eks. være i de større studiebyer, hvor der generelt er mangel på helårsboliger, og hvor det derfor vil være uhensigtsmæssigt, at de boliger, der allerede findes, forsvinder.

Det følger af boligreguleringsloven, at ejeren af en helårsbolig har pligt til at sikre, at boligen benyttes til helårsbeboelse – dette kaldes også bopælspligt. Bopælspligten indebærer, at hvis ejeren ikke selv bor i helårsboligen, så skal ejeren sørge for, at boligen udlejes til andre. Hvis boligen står tom i mere end 6 uger, har ejeren pligt til at anmelde dette til kommunen, der herefter har ret til at anvise en lejer til boligen. Der er visse undtagelser fra bopælspligten, navnlig i forbindelse med salg.

En eksisterende helårsbolig må ikke uden kommunens samtykke overgå til ”sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse”, som hindrer, at boligen anvendes til helårsbeboelse (her bruger vi betegnelsen ”fritidsbolig” for sådan anvendelse). For ledige helårsboliger kan kommunen kun meddele afslag på samtykke, hvis dette er begrundet i hensynet til boligsøgende i kommunen. Hvis kommunen nægter samtykke, kan ejeren anmode kommunen om at anvise en lejer til boligen. Har kommunen ikke indenfor 6 uger anvist en lejer, anses kommunen for at have meddelt samtykke. Det skal i øvrigt nævnes, at en vigtig undtagelse til reglen er, at ejeren af en helårsbolig kan udleje helårsboligen til ferieformål et vist antal dage årligt i overensstemmelse med sommerhusloven.

Om planloven og boliger

Overgangen mellem helårsbolig og fritidsbolig kan være reguleret på flere måder i planloven, alt efter hvilken zone boligen ligger i og alt efter, om boligen er reguleret af en lokalplan.

I landzone kræver overgangen fra fritidsbolig til helårsbolig landzonetilladelse. Derimod kræver det ikke nogen tilladelse at gå fra helårsbolig til fritidsbolig, da planloven undtager en sådan anvendelsesændring fra kravet om tilladelse. Man vil dog så som udgangspunkt ikke kunne gå tilbage til helårsbeboelse uden at ansøge om landzonetilladelse. Boliger i landzone kan være reguleret af en lokalplan, men det forekommer mest i landsbyer.

I byzone er der ikke nogen særlig regulering alene som følge af en ejendoms zonestatus, men mange boliger i byzone er reguleret af en lokalplan. Det afhænger så af lokalplanens formulering, hvad der gælder – og her bliver det lidt kompliceret. Hvis lokalplanen blot fastslår områdets anvendelse til fx ”bolig” eller ”boligformål”, så er det ift. lokalplanen både tilladt at bruge boligen som helårsbolig og som fritidsbolig. Hvis lokalplanen derimod specifikt fastslår anvendelsen til ”helårsbolig”, eller der et udtrykkeligt forbud mod feriebolig/sommerhusanvendelse eller lignende, så er det kun tilladt at anvende boligen til helårsbrug. Det kan omvendt også forekomme, at en lokalplan specifikt siger ”fritidsbolig” eller ”sommerhus” og lignende, i givet fald er det ikke tilladt at etablere helårsbeboelse.

For sommerhusområder gælder, at boliger alene må anvendes til overnatning i perioden fra den 1. november til udgangen af februar samt til overnatning ved kortvarige ferieophold uden for denne periode. Det er således ikke tilladt at anvende en bolig i et sommerhusområde til bolig, medmindre der er tale om en lovlig anvendelse, som har eksisteret før, at området blev udlagt til sommerhusområde. Der er dog enkelte undtagelser fra ovennævnte forbud om brug af helårsbolig. Den mest forekommende undtagelse er nok den, at pensionister har ret til at anvende egen bolig i sommerhusområde til helårsbolig, når de har ejet boligen i ét år.

.. og tilbage til fleksboligtilladelser igen

Fordelen ved at få en fleksboligtilladelse fremfor at søge tilladelser mv. efter de ovenfor nævnte regler er først og fremmest, at fleksboligtilladelsen giver en umiddelbar ret til at gå tilbage til helårsbolig på ny.

En fleksboligtilladelse kan således fx. være en mulighed, hvis man midlertidigt fraflytter sin bolig, men gerne vil kunne bruge den til korte ophold, og senere vil have mulighed for at flytte ind på ny.

En anden relevant situation kan være, at man køber en ejendom til senere brug som helårsbolig, og ønsker at anvende boligen til korte ophold i mellemtiden.

En anden fordel ved en fleksboligtilladelse er, at den har virkning både ift. planloven og ift. boligreguleringsloven. Det er altså ikke nødvendigt at søge kommunens samtykke, hvis man får en fleksboligtilladelse.

Det er kommunen, der beslutter, om der skal gives fleksboligtilladelse, og kommunen har et vidt skøn i den forbindelse. Nogle kommuner har udarbejdet et administrationsgrundlag, som opstiller de generelle retningslinjer for, hvornår kommunen er indstillet på at meddele fleksboligtilladelse. Kommunen skal dog altid foretage et konkret skøn. Kommunen kan ikke meddele fleksboligtilladelse, hvis det vil være i strid med en gældende lokalplan. Er din ejendom omfattet af en lokalplan, som fastslår anvendelsen til ”helårsbeboelse” eller lignende, jf. ovenfor, kan du derfor ikke få en fleksboligtilladelse.

Kommunens vide skøn indebærer også, at man ikke har noget krav på at få en fleksboligtilladelse. Der er heller ikke mulighed for at klage over kommunens afgørelse om tilladelse eller afslag til Planklagenævnet.

En fleksboligtilladelse kan være personlig eller kan være knyttet til boligen. Er tilladelsen meddelt som en personlig tilladelse, bortfalder den ved dødsfald eller salg. Kommunen kan tidsbegrænse en fleksboligtilladelse, og det er også kommunen, der bestemmer, om fleksboligtilladelsen skal bortfalde første gang helårsanvendelsen genoptages, eller om tilladelsen skal give mulighed for løbende at skifte.

Bemærk også, at kommunen kan meddele forhåndstilsagn om fleksboligtilladelse. En køber af en helårsbolig vil således f.eks. kunne få et bindende forhåndstilsagn om, at en helårsbolig kan bruges som fleksbolig, inden der indgås aftale om købet. Tilsvarende vil en ejendomsmægler også kunne forespørge kommunen herom, således at boligen kan udbydes til salg som en mulig fleksbolig.