Kan vi hjælpe dig?

Udfyld formularen eller ring til os 7572 4100

reCAPTCHA is required.
02 maj 2024

Forsikring af en fast ejendom mod skjulte mangler

En tilstandsrapport og elinstallationsrapport er lavet på baggrund af en bygningsgennemgang og opremser ejendommens synlige skader og elinstallationernes tilstand. Udarbejdelse af rapporterne er en forudsætning for at køber kan tegne en ejerskifteforsikring under Huseftersynsordningen og for, at sælger kan blive fri for det 10-årige mangelsansvar for skjulte fejl og mangler.

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der som udgangspunkt dækker skjulte skader i ejendommen, altså skader, mangler og øvrige forhold, som ikke er anført i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som køber ikke kendte til på overtagelsestidspunktet.

Huseftersynsordningen fungerer således, at hvis der er udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, og sælger samtidig har tilbudt at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring – sædvanligvis halvdelen af den billigste 5-årige ejerskifteforsikring – kan køber som udgangspunkt ikke gøre krav gældende overfor sælger i anledning af eventuelle skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Dette gælder uanset, om man som køber faktisk vælger at tegne en ejerskifteforsikring eller ej i forbindelse med købet af ejendommen. Det er en forudsætning, at en køber har modtaget erklæring om betaling af ½ af ejerskifteforsikring, tilbud på ejerskifteforsikring og tilstands- og elinstallationsrapport fra sælger inden afgivelse af købstilbud.

Sælger hæfter i sådanne situationer alene, hvis sælger har fortiet oplysninger om mangler ved ejendommen, forsøgt at skjule en mangel, handlet groft uagtsomt for forhold uden for ejendommen og evt. for visse ulovlige bygningsindretninger.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring?

Udgangspunktet er, at ejerskifteforsikringen dækker de fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstands- og elinstallationsrapporten. Dette er dog en sandhed med modifikationer, og det er derfor meget vigtigt at læse tilbud og forsikringsbetingelser i hvert enkelt tilfælde samt at sikre, at der ikke er forbehold i den tilbudte ejerskifteforsikring.

En almindelig ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt alene mangler ved ejendommens forhold indenfor ”bygningens ramme”, der er skjulte, såfremt disse har medført en skade på ejendommen, hvorfor man som køber skal være opmærksom på, at eksempelvis forurening af grunden og mangelfulde kloakforhold ikke er dækket.

Ejerskifteforsikringen dækker ikke de forhold/skader, der er omtalt i tilstandsrapporten/el-installationsrapporten, ligesom der i ejerskifteforsikringens police kan være taget diverse yderligere forbehold.

Ejerskifteforsikring ved handel med ejerlejligheder

Huseftersynsordningen benyttes i praksis ikke så ofte ved handler med ejerlejligheder modsat ved køb og salg af huse, villalejligheder og sommerhuse. Dette bunder i, at det i praksis ikke er muligt ved ethvert salg af en ejerlejlighed at få foretaget en bygningsgennemgang af hele ejendommen, og ejerlejligheden kan være beliggende i en meget stor ejendom bestående af mange ejerlejligheder, ligesom det ikke er muligt at afgrænse en eventuel ejerskifteforsikringsdækning over for ejerforeningens ansvarsområde.

Når der ikke foreligger en tilstandsrapport og el-installationsrapport i forbindelse med handel med en ejerlejlighed, kan der som nævnt ikke tegnes en ejerskifteforsikring i henhold til huseftersynsordningen.

Det ses dog, at visse ejerskifteforsikringsselskaber i dag tilbyder et forsikringsprodukt – en ejerskifteforsikring – Lejlighed, som er en forsikring specielt til lejligheder og andelsboliger – med grundprincip som en ejerskifteforsikring, der sikrer en køber i 5 år mod mangelfulde eller ulovlige installationer på el og VVS.

Få rådgivning

Det anbefales i alle tilfælde at få den ejendom, som man som køber påtænker at købe, gennemgået af en fagmand/fagmænd med håndværksmæssig baggrund, for at få ens egen vurdering af ejendommens aktuelle tilstand, hvad der må forventes af omkostninger i forhold til udbedring af mangler og fremtidige vedligeholdelse mm.