Kommende ændringer af lejelovgivningen medfører skærpede regler for udlejere

Den 22. april fremsatte Regeringen tre lovforslag med forskellige ændringer til lejelovgivningen, som udlejere, ejendomsinvestorer og -administratorer bør være særligt opmærksomme på. Lovforslagene indeholder nemlig en række generelle ændringer, som på forskellig vis kommer til at begrænse udlejernes handlemuligheder og pålægger dem en række nye forpligtelser.

Vedtagelse og ikrafttræden af de foreliggende lovforslag

Lovforslagene L176, L177 og L178 udmønter en boligpolitisk aftale, som blev indgået af et flertal i Folketinget den 30. januar 2020. Aftalens sigte var et spekulantstop mod lejestigninger i private boliger i storbyer og en grøn profil omkring nødvendige og rentable energirenoveringer. Samtidig skulle lejers rettigheder styrkes over for udlejere.

Bliver lovforslagene vedtaget, som de er fremsat, vil de træde i kraft den 1. juli 2020. Der er således ikke tale om gældende lovgivning endnu, men derimod et blik ind i, hvad der kan forventes at ske på området inden for nærmeste fremtid.

Vi fremhæver nogle af de væsentlige ændringer.

Forbud imod aftaler om fraflytning mod kompensation

Vedtages lovforslaget vil det fremover ikke længere være tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med henblik på at få lejeren til at opsige lejemålet og flytte ud.

Sådan som lovforslaget er formuleret omfatter forbuddet ikke alene betalingstilfælde men også tilfælde, hvor der gives lejer andre kompensationer (arbejdsydelse, løsøre) for at få lejerne til at afgive opsigelse og flytte ud af lejemålet.

Indgås der aftale i strid med reglen, vil lejeren kunne få aftalen tilsidesat som ugyldig og kræve lejeforholdet reetableret på uændrede vilkår som i det oprindelige lejeforhold.

Betalinger til lejeren vil samtidig ikke kunne kræves tilbagebetalt til udlejer. Udlejer risikerer desuden at blive pålagt straf i form af bøde eller fængsel i indtil 4 måneder.

Ifølge den bagvedliggende boligaftale er dette lovforslag om fraflytningsaftaler begrundet med, at en udlejers tilbud om penge for fraflytning kan skabe utryghed hos lejere, som kan føle sig presset til at flytte ud af deres hjem. Det fremgår af forarbejderne, at lovforslaget sigter mod de situationer, hvor lejer modtager uopfordret henvendelse om betaling eller andet for en opsigelse og fraflytning.

Er der derimod en forudgående tvist mellem parterne om lejeforholdets beståen, fremgår det af forarbejderne, at reglen ikke er til hinder for, at parterne forliger tvisten med en betaling fra udlejers side for lejers fraflytning.

Ifølge forarbejderne er det kun ved tvister om lejeforholdets beståen, at en fraflytningsaftale med betalingselementer til lejer kan løftes fri af forbuddet. Andre tvister, som derefter forliges med lejers fraflytning mod betaling, vil ikke være lovlige.

Derudover kan der stadig indgås fraflytningsaftaler uden forudgående tvist, hvis initiativet kommer fra lejer selv og uden opfordring for udlejer.

Lovforslaget indebærer en begrænsning i udlejeres muligheder for at få bragt uønskede lejeforhold til ophør ad frivillighedens vej med en lejer.

Derudover indebærer lovforslaget, at udlejere skal være ekstra påpasselige og varsomme ved indgåelsen af fraflytningsaftaler med betaling til lejeren, så aftalen ikke senere kan drages i tvivl i forhold til forbuddet.

Hvis lovforslaget bliver vedtaget i dets nuværende form, bliver det interessant at følge, hvordan det vil blive anvendt og håndhævet i praksis.

Karensperiode for lejeforhøjelser efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2

En anden meget stor ændring af lejelovgivningen er lovforslaget om ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Reglen angår udlejerens mulighed for at hæve lejen ud af omkostningsbestemt leje (”budgetleje”) og over i lejeværdifastsættelse på baggrund af, at der er blevet foretaget gennemgribende forbedringer af lejemålet.

Væsentlighedskravet bortfalder, hvilket vil sige, at den praksisbestemte tommelfingerregel om ca. 10 % margin forsvinder. Det vil betyde, at også forhøjelser til lejen, som blot uvæsentligt afviger fra det lejedes værdi, kan risikere at blive afvist. Det kan have indskrænkende betydning for brugen af § 5, stk. 2, uanset anvendelsen af bestemmelsen stadig i et vist omfang er skønsbetonet.

Desuden indfører lovforslaget en karensperiode på 5 år fra ”kontrolskifte” på ejendommen, hvori der ikke kan ske forhøjelser af lejen. ”Kontrolskifte” er nærmere defineret i lovforslaget, men der er grundlæggende tale om, at ejendommen enten fysisk skifter ejer eller, at der foretages nærmere bestemte ændringer i det selskab, som ejer ejendommen, fx ændringer i bestemmende indflydelse, aktieovergang, mm.

Karensperioden udskyder udlejerens mulighed for at hæve lejen med henvisning til en gennemgribende renovering i lejemålet. Karensperioden påbegyndes ved erhvervelsen af en boligudlejningsejendom eller et boliglejemål. I 5 års-perioden må den nye udlejer ikke gennemføre lejeforhøjelser efter BRL § 5, stk. 2, men kun opkræve omkostningsbestemt leje eventuelt med tillæg af forbedringsforhøjelser.

Lovforslaget undtager dog en række situationer fra ”kontrolskiftebegrebet”. Dette er bl.a. koncerninterne transaktioner, overdragelse af ejendomme tilhørende eksisterende andelsboligforeninger og nogle tilfælde af arv.

Desuden er der ikke tale om karensudløsende kontrolskifte, hvis der i de sidste 2 år er blevet udført energiforbedringer svarende til mindst 3.000 kr. pr. m² i ejendommen eller lejemålet, og det kommer heller ikke til at gælde i de tilfælde, hvor de udførte forbedringer har medført, at ejendommen eller lejemålet er blevet hævet med mindst tre energiklasseniveauer. I disse situationer kan der ske kontrolskifte uden karensperiode.

Der indføres desuden et grundlæggende krav til energiklasseniveauet, som indebærer, at udlejeren i det hele taget først kan anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis ejendommen i forvejen har energimærke A-C, eller hvis ejendommen springer 2 energiklasser op ud fra energiklassen pr. 1. juli 2020. Mindstekravet til energiniveauet, der tidligere har været D, er nu rykket et niveau op til C før end § 5, stk. 2 kan anvendes.

Reglerne må betegnes som temmelig konkrete og specifikke, og de vil få indskrænkende betydning for anvendelsen af § 5, stk. 2. Træder lovforslaget i kraft, vil det for udlejere kræve en nærmere granskning af lovens bestemmelser, inden der iværksættes forbedringer med henblik på at opnå lejeforhøjelse.

Øvrige væsentlige ændringer i lejelovgivningen

Med lovændringerne sker der også forhøjelse af udlejeres gebyr i Huslejenævnet og udlejer, der taber sager i Huslejenævnet, pålægges også at informere de andre lejere.

Gebyret hæves fra de tidligere kr. 2.098 og til kr. 6.000. Det er en ganske væsentlig stigning.

Orientering af andre lejere, når udlejer taber en huslejenævnssag, bliver obligatorisk.  Undladelse af orientering af de andre lejere kan medføre bøde eller fængsel op til 4 måneder for udlejer. Det er ganske indgribende for udlejer at skulle kalkulere med den forpligtelse over for andre lejere i ejendommen, som i princippet er uvedkommende for tvisten.

Hvis du har spørgsmål til de kommende lovændringer af lejelovgivningen eller til lejelovgivningen i øvrigt, er du velkommen til at kontakte Codex’ specialister. Vi står klar til at hjælpe og til at yde rådgivning om ethvert lejeretligt spørgsmål.