Lovændring om loft over indeksregulerede huslejestigninger

Den 30. september 2022 træder nye regler om loft over indeksregulerede huslejestigninger i kraft.

Udgangspunkt og relevante lejemål

Denne lovændring er relevant for private boliglejemål, hvor det er aftalt i lejekontrakten, at der kan ske nettoprisindeksregulering af lejen. Ændringen vedrører dermed ikke private lejemål, hvor lejen reguleres på anden vis f.eks. omkostningsbestemt leje, og ændringen vedrører heller ikke erhvervslejemål, hvor lejestigninger fortsat frit kan aftales.

Inden denne ændring har det været muligt at aftale i lejekontrakter, at lejen i private boliglejemål skal reguleres, hvis der sker stigninger i nettoprisindekset. En sådan stigning kan kun ske én gang årligt, og det er ikke tilladt at aftale en minimum årlig stigning, f.eks. en fast procentsats pr. år. Reguleringen sker typisk pr. 1. januar, men skæringstidspunktet kan frit aftales til en hvilken som helst dag på året.

Ændringen

Lovændringen består i et 2 års loft for indeksregulerede stigninger. Loftet er 4 procent pr. år. Der kan altså stadig ske normal indeksregulering af huslejen, men denne må maksimalt være 4 procent om året. Dette betyder ikke at stigningen låses på 4 procent. Sker der f.eks. kun en 2 procents stigning i nettoprisindekset, vil lejen også kun stige tilsvarende.

Ændringen gælder for alle indeksreguleringer efter den 30. september 2022, men den gælder også i lejeforhold, hvor der allerede er foretaget indeksregulering i 2022. I disse tilfælde er udlejer forpligtet til at nedsætte lejen til maksimalt 4 procent fremadrettet, efter en periode svarende til opsigelsesvarslet i lejekontrakten, regnet fra 30. september 2022.

Undtagelsen

Der er dog også vedtaget en undtagelse til loftet. Denne undtagelse giver udlejeren mulighed for at hæve lejen over 4 procent, i de tilfælde hvor udlejeren dokumenterer, at stigningen i ejendommens driftsudgifter, sammenlignet med året før, overskrider lejen inklusiv stigningen på 4 procent. Loftet bliver i disse tilfælde hævet til den faktiske stigning i nettoprisindekset.

Lejeren eller beboerrepræsentationen i ejendommen har mulighed for at gøre indsigelser mod lejestigningen efter denne undtagelsesbestemmelse. Sker dette, og vil udlejeren fastholde stigningen ud over de 4 procent, har udlejeren pligt til at indbringe sagen for huslejenævnet. Sagen afgøres i så fald på 3 måneder. Alt i alt en kompliceret undtagelsesregel, som kræver en del dokumentation fra udlejer.

Er huslejeloftet udtryk for ekspropriation?

Ifølge et notat fra Justitsministeriet kan det ikke udelukkes, at loven for nogle udlejere vil ramme så ”atypisk hårdt”, at reguleringen af huslejestigninger udgør en ekspropriation. Udgangspunktet er dog efter Justitsministeriets opfattelse, at det ikke er tilfældet.

Brancheorganisationen Ejendomdanmark har haft en juraprofessor til at undersøge spørgsmålet, som modsat har udtalt, at det bestemt ikke kan udelukkes, at der er tale om ekspropriation.

Det vil i sidste ende være op til domstolene at tage stilling til, om huslejeloftet er udtryk for ekspropriation. Hvis huslejeloftet er udtryk for ekspropriation, vil de berørte udlejere kunne kræve erstatning af staten i henhold til grundlovens § 73.

Har du spørgsmål til lejereglerne, nye eller gamle, er du altid velkommen til at rette henvendelse til os.