Kan vi hjælpe dig?

Udfyld formularen eller ring til os 7572 4100

30 juli 2020

Naboret

Hvilke gener fra naboen skal man tåle?

Hvis man er løbet tør for samtaleemner til et selskab, går der som regel ikke særligt længe før, at én i selskabet kan fortælle en god anekdote om en nabo.

Som ejer af en ejendom har man som udgangspunkt lov til at anvende ejendommen til de formål, som man har lyst til. Det skal man derfor tåle som nabo.

Dog er der en grænse for hvilke gener, man må påføre sin nabo ved aktiviteter på egen grund. Denne grænse kaldes den naboretlige tålegrænse. Hvis en aktivitet på en ejendom overstiger denne tålegrænse, kan naboen have krav på enten, at aktiviteten ophører eller erstatning for det varige tab, herunder tab i ejendomsværdi, som man er blevet påført.

Traditionelle nabosager

De nabogener, der har været behandlet ved domstolene igennem en lang årrække, er typisk sager vedrørende støjende virksomhed, forurenende stoffer, der spreder sig fra en ejendom og ind på naboejendommen, lugtgener, der stammer fra en naboejendom, og oversvømmelser, der stammer fra, at der på en naboejendom er foregået aktiviteter, der f.eks. har omdirigeret et vandløb.

Fælles for disse traditionelle gener har været, at der er en umiddelbar sammenhæng mellem den aktivitet, der foregår og det tab eller den sundhedsrisiko, der påføres naboen.

Som eksempel på en grundejers aktivitet på egen ejendom, der medførte et tab hos naboen, kan nævnes U1965.761H. I denne sag fik Højesteret mulighed for at vurdere, hvorvidt en ejer af en grusgrav var ansvarlig for, at sandfyning fra grusgraven ødelagde afgrøder på naboens mark. Ejeren af grusgraven blev dømt til at betale erstatning til naboen og blev samtidig pålagt at sikre, at der ikke fortsat skete sandfyning.

I mange tilfælde er der med tiden blevet lavet lovregulering, der håndterer de mest almindelige nabogener vedrørende særligt ofte forekomne situationer, og der er således ganske detaljerede regler for f.eks. virksomheders miljøpåvirkning ved blandt andet støj, lugt og anden forurening.

Når der opstår sager vedrørende en virksomheds påvirkning af naboerne vedrørende støj- og lugtgener, vil det derfor typisk blive behandlet som sager vedrørende manglende overholdelse af miljøbeskyttelsesloven frem for at blive behandlet som naboretlige sager.

Det betyder dermed ikke, at der ikke længere er sager, der behandles som naboretlige tvister.

Nyere tendenser inden for naboretlige tvister

I takt med, at de traditionelle naboretlige tvister er blevet lovregulerede, er der med tiden dukket nye emner op.

Med god vilje kan man betragte disse nyere tendenser inden for nabotvisterne som et udtryk for, at der blandt grundejere er en lavere tærskel for hvilke gener, man vil finde sig i, og at der ikke længere er en direkte forbindelse mellem genen og en sundhedsfare eller en skade.

Nyere naboretlige tvister omhandler således skyggegener, udsigtsgener, indbliksgener, gener fra dominerende master, antenner, vindmøller, mv.

En ganske kendt problemstilling er blevet behandlet efter de naboretlige regler, nemlig hvorvidt en husejers tag med glaserede tegl kan være så generende, at naboen har krav på, at taget lægges om.

I en sag fra 2010 blev en grundejer således dømt til at fjerne glaserede tegl fra sit tag, da tagstenene gav et kraftigt genskin hos naboen.

Modsat har Vestre Landsret i 2018 frikendt en grundejer for, at skulle fjerne et solvarmeanlæg, der gav genskin hos naboen.

Forskellen på situationerne kan måske forenkles ved dels at vurdere på den miljømæssige og samfundsmæssige indvirkning.

Solcellerne havde en betydelig positiv indvirkning på miljø og samfund, hvorimod glaserede teglsten ikke havde en sådan positiv påvirkning.

Et andet vigtigt element har været, at genskinnet fra de glaserede tegl ikke ville blive mindre med tiden, og at det derfor ville være en permanent gene for naboerne. I sagen vedrørende solcellerne var der etableret et plantebælte med hurtigt voksende planter, der inden for en overskuelig årrække ville fjerne genskinspåvirkningen hos naboerne.

Skyggende træer er både et kendt samtaleemne i mange villakvarterer og også et emne, der med jævne mellemrum finder vej til retssalene.

Praksis viser, at domstolene foretager konkrete vurderinger af, hvad man må acceptere som nabo. Praksis viser desuden også, at det sjældent kan svare sig at tage sagen (og saven) i egen hånd og beskære naboens træer, da der er udmålt betragtelige erstatninger til ejeren af træerne i sådanne sager.

Udsigtsgener er også et velkendt fænomen blandt nabogenerne, og der findes en del praksis på området der viser, at der må foretages en konkret vurdering af hvilke udsigtsgener, man må acceptere. Fra praksis kan også uddrages, at man næppe har ret til at bevare den samme udsigt i al fremtid, og at hvis man vil bestemme over hvilke træer og bygninger, der skal placeres på naboejendomme, ja, så er man nok bedst stillet ved at erhverve disse ejendomme.

En gene, der i mange tilfælde har større konsekvenser end manglende udsigt, er situationer, hvor andre har indblik til ens ejendom. Domstolene har taget stilling til en række sager, hvor der i forbindelse med nybyggeri fremkom indbliksgener hos naboerne. En sag, der udstiller problematikken, er sagen vedrørende tvillingetårnene i Ikast, der blev opført i et villaområde på en grund hvor, der tidligere havde ligget et varmeværk. Tårnene var 26 meter høje og blev placeret tæt på skel til naboejendommene, hvorved der blandt andet fremkom indbliksgener. Bygherren blev herefter dømt til at betale erstatning til naboerne for værdiforringelsen.

Risiko for sundhedspåvirkning

Der er fortsat mulighed for at opnå erstatning eller kræve afhjælpning fra en nabo, der ganske vist overholder gældende regler, men hvor der alligevel kan være risiko for sundhedspåvirkninger.

Der er blandt andet givet erstatning for naboer til nedlagte lossepladser, da det ikke kunne udelukkes, at der var risiko for indsivning af sundhedsskadelige eller eksplosive gasser, ligesom der er betalt erstatning til en nabo til en golfklub, der havde placeret et hul på banen så uhensigtsmæssigt, at der var risiko for, at vildfarne golfbolde kunne ramme naboen og dennes ansatte. Arbejdstilsynet havde i sagen pålagt naboen at opsætte net eller lade de ansatte bære sikkerhedshjelm på grund af risikoen for at blive ramt af golfboldene.

I en særlig sag fra 1998, udtalte Højesteret, at den megen omtale vedrørende de mulige farer der var forbundet med at bo tæt på højspændingsledninger, udgjorde ganske særlige forhold, der begrundede, at der kunne gives erstatning for værditabet af ejendommen, der var nabo til højspændingsledningen.

Grænser for, hvad der er nabogener

Som det fremgår ovenfor, er der ganske vidde rammer for, hvad der kan påberåbes som så generende, at der kan kræves erstatning efter de naboretlige regler.

Udviklingen tyder desuden på, at der også i fremtiden kan opstå nye situationer, der kan betyde erstatning for naboer til ejendomme, der på grund af aktiviteter eller lignende påfører naboerne gener, der ligger ud over, hvad man som nabo må tåle.

Indtil videre er stregen i sandet sat ved gener begrundet i naboens nøgenbadning.

I en sag fra 2015 afviste Østre Landsret, at det var over den naboretlige tålegrænse, at der i forbindelse med en etableret badebro ved en roklub foregik helårsbadning, og at denne badning i nogle situationer foregik uden badetøj.

Det skal bemærkes, at roklubben, badebroen og en sauna var etableret forud for, at naboen erhvervede ejendommen, hvorfor retten lagde til grund, at det forud for naboens erhvervelse af ejendommen kunne konstateres, at der var en roklub med et betydeligt antal medlemmer samt, at badebroen ville blive benyttet til badning hele året. Det blev desuden bemærket i dommen, at det var almindeligt kendt, at vinterbadning i tilknytning til en sauna ofte sker uden badetøj.

I en ganske ny sag fik Vestre Landsret mulighed for at udtale sig om, hvorvidt mulig bordeldrift på naboejendommen oversteg den naboretlige tålegrænse.

Køberen af en ejendom havde efter køb af ejendommen, men inden overtagelse, hørt rygter om, at der på naboejendommen var bordeldrift. De krævede herefter nedslag i købsprisen og oplyste, at de ikke ville have købt ejendommen, hvis de havde været bekendt med, at der var bordel på naboejendommen.

Landsretten udtalte, at naboejendommens aktiviteter og virkninger for omverdenen ikke adskilte sig væsentligt fra, hvad man måtte forvente.

Det er nok kun fantasien, der sætter grænsen for, hvad der i fremtiden kan blive betragtet som nabogener, og hvad domstolene bliver præsenteret for af sådanne sager.