Ny dom om betydningen af miljøklausul

Sælger havde krav på restbetaling – der var ikke afgivet indeståelse om forureningsfri ejendom.

Codex Advokater har i en retssag ved Københavns Byret bistået sælgerne af en ejendom i Rødovre, hvor køberen havde tilbageholdt restkøbesummen på kr. 10 mio. med henvisning til, at sælger efter købsaftalen havde indestået for en forureningsfri ejendom.

Sælger skulle overdrage ejendommen som byggegrund, og sælger stod derfor for at nedrive eksisterende bygninger, fjerne fundamenter mv. Køberen fandt efter overtagelsen af ejendommen forurening på ejendommen, og kernen i tvisten var herefter fortolkningen af den vedtagne miljøklausul. Det var særligt formuleringen: ”Sælger indestår for, … at Ejendommen ikke er forurenet, eller at Køber, såfremt der påvises forurening, herunder overfladeforurening, kan opnå fornødne myndighedstilladelser til at bebygge og anvende Ejendommen til erhverv og boligformål … uden særlige meromkostninger eller varige afværgeforanstaltninger.”, som var omdrejningspunkt for tvisten. Køber mente, at sælger ved formuleringen indestod for en forureningsfri ejendom, mens sælger mente, at indeståelsen alene kunne bringes i spil, hvis myndighederne som følge af forurening stillede krav om foranstaltninger, som enten var varige eller fordyrende.

Rødovre Kommune havde ikke stillet krav om foranstaltninger for at bebygge ejendommen i overensstemmelse med lokalplanen. Byretten fastslog derfor, at køber ikke havde godtgjort, at der var grundlag for at tilbageholde restkøbesummen, og sælger havde derfor krav på betalingen.

Sagen viser, at det er vigtigt at være omhyggelig med formuleringen af miljøklausuler. Køber havde muligvis en forventning om, at der efter overtagelsen ikke skulle bruges penge på at håndtere forurening, men miljøklausulens formulering indebar, at køber først kunne få dækket omkostninger hertil, hvis de relevante myndigheder stillede krav om fordyrende tiltag eller varige afværgeforanstaltninger. Køber burde derfor have afklaret dette, inden der blev foretaget et tilbagehold af restkøbesummen. Køber læste ”eller” som ”og”, men det betød faktisk ”eller”.

Codex Advokater bistår med overdragelse af fast ejendom og byudvikling. Vi har stor erfaring med formulering af miljøklausuler, som ikke giver anledning til fortolkningstvivl.