Kan vi hjælpe dig?

Udfyld formularen eller ring til os 7572 4100

reCAPTCHA is required.
06 maj 2021

Ny Højesterets kendelse – Hvad er ”særlige omstændigheder” ved overdragelse af fast ejendom foretaget efter 15 %-reglen?

I henhold til værdicirkulæret fra 1982 fra Skatteministeriet er det muligt at overdrage en fast ejendom til f.eks. børn uden indhentelse af en egentlig sagkyndig vurdering, der fastslår ejendommens handelsværdi til en pris, som maksimalt må være 15 % over eller minimum 15 % under den omregnede kontantværdi af den seneste offentlige ejendomsvurdering – ofte benævnt 15 %-reglen.

Reglen forudsætter imidlertid, at parterne ikke har indhentet en vurdering og dermed kender markedsværdien i forvejen. Der må heller ikke være indtruffet væsentlige faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen siden den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, f.eks. som følge af ændring af bygning, zonestatus eller ved udstykning.

Ved kendelse af 8. marts 2016 fastslog Højesteret, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret fra 1982, dvs. en overdragelse til +/-15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Ved en ny kendelse afsagt af Højesteret den 26. april 2021 udtaler Højesteret sig nu yderligere om, hvad der skal forstås ved ”særlige omstændigheder” eller rettere, hvad der ikke kan anses for ”særlige omstændigheder” i forhold til værdicirkulæret fra 1982.

Den konkrete sag

I den konkrete sag var spørgsmålet, om Skattestyrelsen kunne kræve, at der blev indhentet en sagkyndig vurdering af handelsværdien af en udlejningsejendom, som var udlagt til enearvingen i et dødsbo (en søster til afdøde) og værdiansat på grundlag af 15 %-reglen i værdicirkulæret.

Skattestyrelsen ønskede ikke at anerkende værdiansættelsen af ejendommen under anvendelse af 15 %-reglen, fordi Skattestyrelsen mente, at værdiansættelsen på 15 % under den offentlige ejendomsvurdering ikke var udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Højesterets afgørelse

Højesteret anfører i dommen, at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav.

I kendelsen fastslår Højesteret, at det forhold, at ejendomsvurderingen er blevet videreført uændret siden 2011/2012 i overensstemmelse med skattemyndighedernes tilkendegivelse, ikke i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed, der kan begrunde en fravigelse af udgangspunktet om anvendelsen af 15 %-reglen.

Det udgør derfor ifølge Højesteret ikke særlige omstændigheder, at en udlejningsejendom som følge af generelle prisstigninger må antages at være steget i værdi i forhold til den seneste offentlige vurdering.

Højesteret finder ligeledes heller ikke, at hverken oplysninger om priser på solgte udlejningsejendomme i samme geografiske område som den omhandlende ejendom eller oplysninger om beregnet prisafkast udgør sådanne særlige omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af 15 %-reglen.

Afslutningsvis udtaler Højesteret dog, at der ikke er oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende den i sagen omhandlende ejendom, som kan begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.

Højesterets kendelse må forstås således, at der med ”særlige omstændigheder” menes særlige, konkrete forhold vedrørende den enkelte konkrete ejendom, og at hverken videreførte ejendomsvurderinger, salgsstatistikker eller beregnede afkastprocenter udgør sådanne ”særlige omstændigheder”, at 15 %-reglen skal fraviges.