Nyere domme om andelshaveres ansvar for skader: Lejelovens ansvarsbestemmelser kan ikke anvendes analogt for skader i en andelsboligforening

I to nyere domme er det slået fast, at andelshavere ikke efter en analogi af lejeloven er objektivt ansvarlige for fejl begået af henholdsvis en håndværker og en tidligere ejer med skade til følge. Da andelshaverne ikke hæftede, måtte andelsboligforeningernes erstatningskrav rettes mod håndværkeren og den tidligere ejer.

Dom af 20. januar 2022 trykt i TBB 2022.259Ø

Sagen angik en utæt rørsammenføring i en andelshavers badeværelse. Denne utæthed medførte, at vandet sivede ned i en underbos lejlighed, og der forvoldtes herved vandskader. Spørgsmålet i sagen var, hvem der hæftede for udbedring af skaderne, herunder om andelshaveren på objektivt grundlag kunne gøres ansvarlig efter en analogi af lejelovens § 29, stk.10. Andelshaveren fandtes ikke at være erstatningsansvarlig for installationerne, da disse var foretaget af den tidligere ejer.

Dom af 25. august 2023 trykt i UfR 2023.5081H

Sagen angik en andelshaver, der fik tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse til at etablere et nyt badeværelse i andelsboligen. Efter afslutningen af arbejdet viste det sig, at en underentreprenør havde begået en fejl, der beskadigede et vandrør, som herefter forårsagede skade på andelsboligforeningens ejendom.

For Højesteret var spørgsmålet, hvorvidt andelshaveren efter en analogi af lejeloven var erstatningsansvarlig for skaderne. Højesteret udtalte, at der ikke var grundlag for at anvende lejelovens ansvarsbestemmelser analogt på en andelsboligforening, og at andelshaver som hvervgiver uden for kontrakt ikke hæftede for den selvstændigt virkende tredjemand. Andelshaveren var derfor ikke erstatningsansvarlig.

Codex Advokaters bemærkninger til dommene

Andelsboligforeninger risikerer at få påført væsentlige skader på deres ejendomme som et resultat af andelshaveres vedtægtsmæssige ret til at foretage forandringer i deres andelsboliger. Andelsboligforeninger risikerer i sidste ende at komme til at hæfte for skader på foreningernes ejendom forårsaget af fejl begået af andelshaveres håndværkere eller af tidligere andelshavere, hvis håndværkeren eller den tidligere andelshaver ikke kan betale.

De ovenfor nævnte domme giver anledning til at overveje, om ejerforeninger og andelsboligforeninger bør få tilføjet bestemmelser i vedtægterne, som tager højde for tilfælde nævnt i dommene. En andelsboligforening eller ejerforening kunne f.eks. overveje at anføre i foreningens vedtægter, at andelshavere/ejere, der ønsker at få udført arbejder i deres bolig, er ansvarlig for skader påført andelsboligforeningens/ejerforeningens ejendom. Der kan tillige i vedtægterne stilles krav om særskilt tegning af byggeforsikring. Herved kan man som ejer- eller andelsboligforening undgå den væsentlige økonomiske belastning, der ligger i at overtage forpligtelsen til at udbedre skader samt at skulle føre en retssag mod andelshaverens håndværker eller en tidligere andelshaver for at få økonomisk dækning for skaderne.