Principiel dom om brugen af 15 %’s reglen ved overdragelse af fast ejendom

Det har tidligere været anerkendt, at en fast ejendom uden betaling af gaveafgift kunne overdrages mellem forældre og børn til et beløb svarende til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 % i henhold til værdicirkulæret fra 1982. Østre Landsret har dog for nyligt afsagt dom i en sag, hvor en familieoverdragelse i henhold til 15 %’s reglen er blevet tilsidesat.

Sagen omhandlede en udlejningsejendom, som blev erhvervet for 61.750.000 kr. af bedstefaren.

Tre måneder efter købet blev ejendommen videreoverdraget til bedstefarens børn og børnebørn for 32.300.000 kr., hvilket beløb svarede præcist til 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Skattestyrelsen var uenig i, at prisen kunne fastsættes til 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering, og styrelsen opkrævede derfor en yderligere gaveafgift på ca. 4.400.000 kr.

Skattestyrelsens afgørelse blev påklaget til Landsskatteretten, som var enig i familiens værdiansættelse, herunder at 15%’s regel kunne finde anvendelse. Skatteministeriet indbragte sagen for domstolene, og henset til sagens principielle karakter blev sagen henvist til Østre Landsret.

Østre Landsret henviste i sagen til, at skattemyndighederne kan ændre værdiansættelsen, hvis de vurderer, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien. Landsretten henviste endvidere til to domme fra Højesteret, hvoraf fremgik, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse i overensstemmelse med 15 %’s reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Ved særlige omstændigheder skal forstås konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom. Landsretten henviste til, at der skal foretages en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde.

Landsretten fandt, at hverken bedstefaren, børn eller børnebørn kunne godtgøre, at der fandtes en bindende fast administrativ praksis, hvorefter der altid var ret til at anvende 15 %’s reglen på gaveområdet, og at dette ej heller ville harmonere med boafgiftslovens § 27, stk. 1, eller fremstå begrundet i reale forhold.

Landsretten foretog herefter en konkret vurdering af de enkelte forhold i forbindelse med ejendomshandlen. Herefter fandt Landsretten, at der forelå særlige omstændigheder ved den konkrete ejendomshandel, idet bedstefaren kun havde ejet ejendommen i en kort periode, og idet der var sket en overdragelse til børn og børnebørn dagen efter bedstefarens overtagelsesdag.

Dommen kan få betydning for andre familier i samme situation, og det er derfor vigtigt at holde sig for øje, at 15%’s reglen ikke altid kan anvendes, og i hvert fald ikke, hvis der foreligger konkrete særlige omstændigheder ved ejendomshandlen.

Det vides endnu ikke, om nogle af parterne vil forsøge at få sagen prøvet ved Højesteret.