Sælgeroplysninger i tilstandsrapporter om dræn

Ved salg af bolig er det meget almindeligt, at sælger vælger at anvende reglerne efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, hvorefter sælger, ved at få udarbejdet tilstandsrapport, el-installationsrapport og give tilbud om betaling af halv præmie på ejerskifteforsikring, kan opnå ansvarsfrihed for fysiske mangler på boligen, så længe at sælger ikke har handlet groft uagtsomt eller et forhold ikke er i strid med offentligretlige forskrifter.

Ansvarsfriheden gælder dog alene for forhold indenfor soklen, hvorfor sælger fortsat hæfter for mangler udenfor soklen efter dansk rets almindelige regler – det vil eksempelvis betyde, at simpel uagtsomhed er nok til at gøre en sælger erstatningsansvarlig.

Navnlig vedrørende boligens drænforhold giver det anledning til, at sælger udviser påpasselighed i forbindelse med tilstandsrapporten.

Et fast punkt i tilstandsrapporten er ”sælgeroplysninger”, hvor sælger skal oplyse sit kendskab til konkrete forhold ved boligen såsom tag, mure, gulve mv. – og hvorvidt der helt eller delvist er etableret dræn langs ejendommens fundament.

Mens en sælger i relation til tag, mure, gulve og lignende forhold indenfor soklen alene kan blive holdt ansvarlig omkring de afgivne oplysninger, såfremt sælger har handlet groft uagtsomt, er situationen vedrørende dræn en anden.

Da dræn er beliggende udenfor soklen og således ikke en del af ansvarsfritagelsen, vil simpelt uagtsomhed fra sælger side vedrørende oplysninger om drænforholdene være tilstrækkelig til at ifalde ansvar.

En konkret sag hos Codex Advokater viser, at der kan være grund til påpasselighed.

I den omtalte sag havde sælger ca. 3 år før salg selv udført noget arbejde med at få ledt vand væk fra ejendommens sokkel, ligesom de ved deres køb havde fået oplyst, at der var etableret dræn på 3 sider af ejendommen. På ejendommen var der desuden etableret drænplader.

Da sælger var usikker på, hvorledes arbejderne med afledning af vand skulle karakteriseres, drøftede de spørgsmålet med den byggesagkyndige, der skulle udarbejde tilstandsrapport.

Efter den byggesagkyndiges opfattelse havde sælgers arbejder drænende funktion, hvorfor den byggesagkyndige mente, at sælger skulle oplyse, at der var delvist dræn på ejendommen.

Efterfølgende anlægger køber sag mod sælger, da der ikke er etableret omfangsdræn på ejendommen.

Retten kommer frem til, at køber ud fra sælgeroplysningerne har haft en berettiget forventning om, at der på ejendommen er omfangsdræn, og at sælger ved afgivelse af oplysningerne har handlet simpelt uagtsomt.

Dette på trods af at sælger har rådført sig med den byggesagkyndige, at sælger alene i tilstandsrapporten spørges til ”dræn” – og således ikke omfangsdræn – at den byggesagkyndige i den udarbejdede tilstandsrapport omtaler ”drænplader” på ejendommen, og at det positivt fremgår af punktet om ”sælgeroplysninger”, at køber ikke nødvendigvis kan regne med, at sælger har et fuldt dækkende kendskab til ejendommen, ligesom oplysninger ikke har garantivirkning.

Medmindre man som sælger har positivt kendskab til, at der er omfangsdræn på ejendommen, kan det derfor anbefales, at man som sælger alene svarer ”nej” til punktet omkring dræn i sælgeroplysningerne.