Salg af fast ejendom til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering

Skatteministeriet udvikler et nyt ejendomsvurderingssystem. Det har til formål, at ejendomme vurderes til en værdi, der kommer tættere på markedsværdien, idet der ikke siden 2013 er kommet nye offentlige ejendomsvurderinger. Oprindeligt skulle ejerboligerne vurderes til 1. september 2018, men vurdering er udskudt til 2020, mens erhvervsejendomme og landbrugs- og skovejendomme vurderes i 2021.

Overdragelse af fast ejendom i familieforhold (i lige linje fx fra forældre til børn) kan i medfør af det såkaldte værdiansættelsescirkulære, som udgangspunkt ske til en købesum svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering og derfra med en margin på plus eller minus 15% (+/- 15 pct. reglen).

Som led i indførelsen af det nye ejendomsvurderingssystem har skatteministeriet meldt ud, at +/- 15 pct. reglen i værdiansættelsescirkulæret bliver ændret til +/- 20 pct. (beregnet ud fra de nye ejendomsvurderinger), men det er endnu ikke fastlagt præcist, hvornår det træder i kraft.

Det har tidligere været den almindelige opfattelse, at man med +/- 15 pct. reglen i værdiansættelsescirkulæret altid kunne overdrage Landbrugsejendomme inden for familien til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 procent og dermed ofte til en betydelig favørpris.

I dom (SKM2016.279HR) fra 2016 afviste Højesteret dog, at der gælder et retskrav på, at kunne anvende +/- 15 % reglen. Omvendt skulle skattemyndighederne acceptere en værdiansættelse efter reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Dette har givet anledning til usikkerhed om, hvornår en værdiansættelse foretaget efter +/- 15 pct. reglen i værdiansættelsescirkulæret kan tilsidesættes af SKAT.

Senest har Skatteministeriet den 18. maj 2018 i et svar til Folketinge/Skatteudvalget meddelt, at man vil bede SKAT om at udarbejde et styresignal, der klargør reglerne, herunder hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Styresignalet er endnu ikke offentliggjort.

Skal man overdrage ejendommene nu eller skal man vente?

Den hidtidige praksis har, sammenholdt med de fastfrossede ejendomsvurderinger, betydet, at der ofte kunne anvendes meget fordelagtige priser i familiehandler og generationsskifte af fast ejendom.

Man forventer, at de nye ejendomsvurderinger fremadrettet generelt set, vil være væsentlige tættere på markedsprisen.

Hvis man påtænker at overdrage fast ejendom inden for de næste par år, er det derfor afgørende at forholde sig til, om man forventer, at ejendomsvurderingen på ens ejendom vil stige i et sådan omfang, at stigningen ikke modsvares af en forøgelse af 15 pct. reglen i værdiansættelsescirkulæret til +/- 20 pct. af den nye ejendomsvurdering.

Som en tommelfingerregel vil en stigning i ejendomsvurdering med mere end 6,25 % typisk betyde, at de nuværende regler er mest fordelagtige at anvende.

Eksempel

I en familiehandel har ejendommen en nuværende offentlig ejendomsvurdering på 8 mio. kr. Det betyder, at der efter +/- 15 %-reglen, som udgangspunkt, kan overdrages til en pris på 1.200.000 kr. over eller under den offentlige ejendomsvurdering på 8 mio. kr. Det svarer til en pris på enten 6.800.000 kr. eller 9.200.000 kr.

Situation 1

Medfører de nye regler en stigning af den offentlige ejendomsvurdering til 10 mio. kr., betyder det, at ejendommen, som udgangspunkt, kan overdrages til en pris på 2 mio. kr. over eller under den offentlige ejendomsvurdering på 10 mio. kr. efter +/- 20 pct. reglen. Det svarer til en pris på enten 8.000.000 kr. eller 12.000.000 kr.

Situation 2

Medfører de nye regler omvendt alene en stigning af den offentlige ejendomsvurdering til 8,3 mio. kr., betyder det, at ejendommen, som udgangspunkt, kan overdages til en pris på 1,66 mio. kr. over eller under den offentlige ejendomsvurdering på 8,3 mio. kr. efter +/- 20 pct. reglen. Det svarer til en pris på enten 6.640.000 kr. eller 9.960.000 kr.

Kontakt Codex Advokater og hør nærmere om dine muligheder.