Servitut på fast ejendom

Ved køb af fast ejendom er det vigtigt at være opmærksom på, om den givne ejendom er pålagt servitutter, da servitutter kan begrænse en ejers brug af ejendommen.

En servitut er en begrænset ret over en fast ejendom. Denne ret kan forekomme i den form, at en anden end ejendommens ejer har ret til at udøve en nærmere defineret rådighed over ejendommen, eller i den form, at den berettigede kan kræve en bestemt fysisk tilstand på ejendommen opretholdt. Servitutter benævnes i øvrigt også som en deklaration.

Den førstnævnte type kaldes en rådighedsservitut. Et typisk eksempel på en rådighedsservitut er en ret til at færdes over ejendommen, eventuelt på en vej eller en sti. Den sidstnævnte type kaldes en tilstandsservitut. Et typisk eksempel herpå er fx servitutter om, at en del af en ejendom ikke må bebygges eller kun må bebygges i en bestemt højde for at sikre udsigt for en bagvedliggende ejendom.

De fleste ejendomme vil have en eller flere servitutter, som kan omhandle alt fra højden på ejendommens hæk, hvor og hvor meget der må bygges, og til fredning af ting eller bygninger på ejendommen samt ikke mindst servitutter om forsyningsledninger til vand-, spildevand-, varme- og elforsyning.

En servitut kan stiftes på flere forskellige måder. Den oftest forekommende er, at servitutten er oprettet iht, en aftale mellem grundejeren og en anden – fx et forsyningsselskab – som ønsker en ret over ejendom, fx til at nedgrave en forsyningsledning. Rådighedsservitutter kan også være stiftet ved hævd, ligesom offentlige myndigheder i forskellige situationer kan lægge servitutter på en ejendom, fx om vejbyggelinjer eller forbud mod brug af sprøjtemidler på landbrugsejendomme mv.

De fleste servitutter vil være tinglyst på den eller de ejendomme, som servitutten gælder for. Tinglysning er ikke en gyldighedsbetingelse for, at servitutten gælder, men tinglysning er såkaldt sikringsakt, som beskytter servitutrettigheden mod fremtidige erhververe af ejendomme. Tinglysningsloven bestemmer nemlig, at godtroende erhververe af en fast ejendom kan ekstingvere (dvs. fjerne) utinglyste servitutter. Denne regel i tinglysningsloven er vigtig fordi den betyder, at man ved køb af en fast ejendom som udgangspunkt kan stole på, at der ikke findes andre servitutter på ejendommen end dem der findes på ejendommens blad i tingbogen.

Til gengæld skal man selvfølgelig respektere de servitutter, som er tinglyst på ejendommen, eller som man i øvrigt har fået kendskab til i forbindelse med handlen – fx ved at sælger eller ejendomsmægler har oplyst derom. Da servitutter potentielt kan have stor betydning for den brug, man som ejer kan gøre af sin ejendom, er det vigtigt at gennemgå tingbogen i forbindelse med køb af fast ejendom, uanset om der i øvrigt er tale om en parcelhusgrund eller et større landbrug. I den forbindelse skal man holde sig for øje, at det er selve indholdet af dokumentet – og ikke overskriften – som er afgørende for, hvad servitutten regulerer. Det er derfor vigtigt at nærlæse hele servitutdokumentet og sikre sig, at man forstår hvad der er, servitutten bestemmer.

I forbindelse med ethvert køb af en ejendom anbefales det at få juridisk rådgivning forinden underskrift af købsaftalen, eller at få indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen forinden underskrift, således at købet af ejendommen gøres betinget af, at en advokat har gennemgået handlens dokumenter inklusiv indholdet af servitutter og kan godkende købet.