Værd at vide – hvis man vil byde på en tvangsauktion!

Er du interesseret i at byde på en tvangsauktion? Her er alt, du bør vide, før du byder.

Hvor finder man ejendomme, der skal sælges på tvangsauktion?

Ejendomme, som skal sælges på tvangsauktion, annonceres på internettet fx www.tvangsauktioner.dk, www.itvang.dk eller www.boligsiden.dk. Her kan man også finde salgsopstillingen.

Salgsopstillingen

Læs salgsopstillingen grundigt. Hvis du har spørgsmål til salgsopstillingen, kan du henvende dig til rekvirenten (den advokat, der har sat ejendommen på tvangsauktion) eller din egen advokat. Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår vil næsten altid være vedlagt salgsopstillingen. Ved gennemlæsning af de 11 punkter heri får man et godt overblik over, hvad tvangsauktionen omfatter, og hvilke konsekvenser det har, hvis man bliver højestbydende.

Fremvisning

Deltag i den annoncerede fremvisning af ejendommen. Det er en god ide at tage en byggesagkyndig eller anden fagkyndig med til besigtigelsen. Når man køber på tvangsauktion, bliver der ikke lavet en tilstandsrapport, og det er ikke muligt at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker mangler ved ejendommen. Ejendommen er købt som beset, og der er ingen fortrydelsesret.

Størstebeløb

Undersøg størrelsen på størstebeløbet. Ud over det bud, du afgiver, skal du betale et beløb – størstebeløbet – kontant oveni. Størstebeløbet består af omkostninger til selve auktionen, rekvirenten, andre panthavere og kreditorer, der har pant i ejendommen før alle andre. Det er f.eks. brandforsikring, ejendomsskat og lejerkrav, hvis ejendommen har været lejet ud. Størstebeløbet fremgår af salgsopstillingen.

Tilbagekaldelse af tvangsauktionen

Rent praktisk kan det anbefales, at man kontakter retten telefonisk eller tjekker rettens hjemmeside på www.domstol.dk på dagen for auktionen, idet en del tvangsauktioner bliver tilbagekaldt umiddelbart inden auktionen.

Hvad køber man?

Auktionen omfatter hele ejendommen med eventuelle øvrige bygninger. Ejendommen sælges med de rettigheder og forpligtelser, der er på ejendommen, herunder f.eks. lejerettigheder og -forpligtelser. Forholdene vil fremgå af salgsopstillingen. Man skal være særligt opmærksom, hvis ejendommen er lejet ud, da man indtræder i alle ejendommens lejekontrakter, herunder hæfter man for de indbetalte deposita.

Hvordan forløber auktionsmødet?

Auktionsmødet indledes med, at retten kontrollerer, at der er sket korrekt annoncering af tvangsauktionen. Herefter gennemgås den gæld, der er i ejendommen – ofte vil der være korrektioner hertil. Såfremt der er behov for det, vil auktionsvilkårene blive gennemgået, herunder salgsopstillingen. Hvis der er spørgsmål, er man meget velkommen til at stille disse. Herefter starter auktionen med fogedrettens opfordring til at give bud på ejendommen. Forinden vil retten have fastsat mindste overbud, det vil sige størrelsen af det beløb, man mindst skal byde over det bud, der senest er givet. Opråbet standses, og man bliver køber, når der trods 3 opfordringer ikke er kommet et højere overbud. Husk at fortælle, hvis du byder for en anden. Du skal have en skriftlig fuldmagt med. Hvis du byder for et selskab, skal du have en tegningsudskrift med.

2. auktion og hammerslagsaftale

Ofte begæres der 2. auktion (også kaldet ny auktion) af en panthaver eller skyldneren, fordi denne forventer, at der kan komme et højere bud ved en ny auktion. Hvis der holdes 2. auktion skal man notere sig, at alle, der bød på 1. auktion, er bundet af deres bud på 1. auktion indtil slutningen af 2. auktion – dog højest i 6 uger efter 1. auktion. På 2. auktion starter man derfor med det højeste bud på 1. auktion. Når der er begæret 2. auktion, kan der indgås en såkaldt hammerslagsaftale, inden parterne forlader 1. auktionen. En hammerslagsaftale betyder, at den, der har begæret 2. auktion, laver en aftale med de øvrige mødte panthavere og skyldneren om, at han kan tilbagekalde sin begæring om 2. auktion og lade fogedretten meddele hammerslag til højestbydende på 1. auktion uden afholdelse af ny auktion, der således bliver ejer af ejendommen, hvis 2. auktionen tilbagekaldes, og der er indgået hammerslagsaftale.

Højestbydende – Købers overtagelse af ejendommen

Ejendommen sælges til højestbydende, medmindre der begæres 2. auktion jf. ovenfor. Den højestbydende køber overtager straks ejendommen. Hvis der er givet en frist til at stille den store sikkerhed, overtages ejendommen dog først, når den store sikkerhed er stillet. Fra overtagelsen ligger ejendommen for køberens regning og risiko, hvorfor det er vigtigt, at man sørger for at tegne forsikring, give meddelelse til lejere mv.

Højestbydende skal stille sikkerhed

Bliver du højstbydende, skal du stille sikkerhed for dit bud. Sikkerhedsstillelsen opgøres til:

1. Restancer mv., jf. 6A, litra a (Kolonne 3 i salgsopstillingen så langt buddet rækker).
2. ¼ af de hæftelser, der kræves udbetalt, jf. 6A, litra b (Kolonne 4 – så langt buddet rækker).
3. Størstebeløbet, der skal betales ud over auktionsbuddet jf. 6B – Punkt B i salgsopstillingen.

Sikkerhedsstillelsen vil være beregnet med et eksempel, som fremgår af salgsopstillingen. Man skal dog være opmærksom på, at beregningen kun er et eksempel, da sikkerhedsstillelsen beregnes ud fra den konkrete budsum. Ved auktionens slutning beregner rekvirenten sikkerhedsstillelsen på baggrund af buddets størrelse. Sikkerheden skal stilles straks, men nogle fogedretter accepterer, at man stiller en mindre sikkerhedsstillelse (den lille sikkerhedsstillelse) med det samme, og at resten af sikkerhedsstillelsen (den store sikkerhedsstillelse) først sker i løbet af 7 dage. Både ”den lille” og ”den store” sikkerhed stilles ved kontant betaling af beløbet til fogedretten eller ved bankgaranti.

Krav til likviditet og finansiering

Købesummen for en ejendom på auktion er helt overordnet lig med budsummen med tillæg af størstebeløbet. Herudover kan der komme udgifter til indfrielse af lån, der ikke overtages. Før man byder på en auktion, skal man have sin finansiering på plads. Kan man overtage de indestående lån, eller skal købet finansieres ved optagelse af nye lån? Uanset, at man kan skal overtage indestående lån eller indfri disse, skal man være opmærksom på, at restancer mv. på disse lån samt størstebeløbet skal betales kontant inden 4 uger. Det skal man have med i sine beregninger over likviditetsbehovet ved køb af ejendommen. Ud over budsummen og størstebeløbet skal køber også betale afgifter mv. til det offentlige i anledning af auktionen.  Køber skal bl.a. betale en auktionsafgift på 0,5 % af auktionsbuddet.

Hvordan får man auktionsskøde?

Når køber dokumenterer, at auktionsvilkårene er opfyldt, kan køber kræve, at fogedretten udsteder auktionsskøde. Dokumentationen for, at auktionsvilkårene er opfyldt, er en såkaldt ”samtykkeerklæring”, fra dem, som har penge til gode, og som har fået dækning på auktionen. Køber skal tage auktionsskøde inden et år efter auktionen. Ved tinglysning af auktionsskødet betales der tinglysningsafgift med kr. 1.660 + 0,6% af købesummen. Køber betaler selv alle udgifter i forbindelse med udstedelse af auktionsskøde, tinglysning mv. Hvis man har købt ejendommen med henblik på videresalg, kan det godt betale sig at vente med at tage skøde på ejendommen, da man har mulighed for at transportere auktionsskødet til en ny køber, og dermed kan man nøjes med at betale tinglysningsafgift for én overdragelse.

Hvad sker der, hvis man ikke kan opfylde auktionsvilkårene?

Det kan blive rigtig dyrt, hvis man af den ene eller anden grund ikke kan opfylde auktionens vilkår. Man kan blive mødt med et erstatningskrav, der som minimum vil udgøre udgifterne til afholdelse af en ny auktion, og i værste fald kan man komme til at betale forskellen mellem sit eget bud og ned til det evt. lavere bud, der vil blive givet ved en ny auktion. Men andre ord, skal man ikke byde på en tvangsauktion, uden man forinden har sikret sig, at man rent faktisk kan opfylde auktionsvilkårene.