Digital kommunikation i boliglejeforhold

Den 1. januar 2018 trådte ændringer i lejeloven og almenlejeloven i kraft. De nye regler vedrører brug af digital kommunikation i lejeforhold.

Tidligere har det været et krav, at det skulle være særligt aftalt mellem udlejer og lejer, hvis de ville kommunikere via mail eller anden form for digital kommunikation. Hvis en sådan aftale var indgået, kunne lejer gøre al sin kommunikation digital. Det samme gjorde sig gældende for udlejer, dog med den begrænsning at meddelelser om opsigelse og betalingspåkrav alligevel skulle gives med almindelig post.

De nye reglers udgangspunkt er, at lejer og udlejer nu frit kan vælge kommunikationsform for de fleste meddelelser. Det betyder, at parterne, hvis andet ikke er aftalt, fra meddelelse til meddelelse kan vælge, om der skal kommunikeres via brev eller digital kommunikation. Begge parter har dog mulighed for at forlange, med et varsel på 1 måned til den første dag en måned, at meddelelser ikke afgives via digital kommunikation.

Undtagelser

Udlejer har fortsat ikke mulighed for at opsige lejeforholdet via digital kommunikation. Dette skal altså ske pr. almindelig post og opfylde indholdskravene om begrundelse og information om indsigelsesmuligheder. Ligeledes skal udlejer fremsende betalingspåkrav pr. post. Desuden er der ikke mulighed for digital kommunikation i lejeforholdet, hvis lejer eller udlejer er undtaget fra kravet om digital post.

Bevisbyrden

Bevisbyrdereglerne ændres ikke, hvorfor det fortsat er op til afsenderen at bevise, at meddelelsen er kommet frem til modtageren. Derfor vil det stadig være det bedste løsning at sende sine meddelelser pr. post med afleveringsattest, hvis det er vigtigt senere at kunne bevise, at meddelelsen er kommet frem.

Postvæsenet gennemgår dog disse år en række ændringer og nedskæringer. Dette har resulteret i, at afsendelse af breve med afleveringsattest, nu er forbeholdt erhvervsdrivende med en aftale med Postnord om frankering med PP-påtryk, frankeringsmaskine eller frankeringsservice.

Private udlejere, mindre erhvervsdrivende uden frankeringsmaskiner og andre, som kan have behov for at fremsende påkravsmeddelelser uden at opfylde kravene ovenfor, har ikke længere mulighed for at sende breve med afleveringsattest. De må i stedet anvende andre, bevismæssigt mindre sikre måder, at sende deres påkravsmeddeler på, f.eks. med anbefalet brev. Vi anbefaler derfor, at man overgiver sagen til en advokat – med frankeringsmaskine.

Overgangsregler

De ovenstående regler finder direkte anvendelse på alle lejekontrakter indgået den 1. januar 2018 og herefter.

For lejekontrakter indgået før den 1. januar 2018 finder reglerne først anvendelse fra den 1. januar 2019. Dog skal udlejer informere lejer herom, såfremt udlejer vil anvende digital kommunikation til sine meddelelser. Det vil altså sige, at alle lejere fra den 1. januar 2019 frit kan benytte sig af digital kommunikation, hvorimod en udlejer, under en lejekontrakt indgået før år 2018, først skal give lejer meddelelse om sin fremadrettede benyttelse af digital kommunikation, inden udlejer bliver omfattet af reglerne.