Reklamationsfrist over skjulte mangler i boliglejemål

Der findes ingen lovhjemmel i lejeloven, som regulerer, hvor lang udlejers reklamationsfrist er, når der er tale om skjulte mangler. Af litteraturen fremgår det, at udlejer skal gøre sit krav gældende uden ugrundet ophold. Det kan dog være svært præcist at fastlægge, hvor lang en sådan frist er.

For nylig traf Højesteret afgørelse i en sag, hvor en udlejer gjorde et krav gældende mod lejerne i anledning af skjulte mangler. Lejerne fraflyttede lejligheden den 31. marts 2017, og udlejer gjorde sit krav gældende den 4. maj 2017 og dermed lidt over en måned efter lejernes fraflytning. Højesteret skulle tage stilling til, hvorvidt udlejers krav var fremsat uden ugrundet ophold eller for sent.

Sagens faktum var, at lejerne forinden fraflytning havde malet lejligheden som led i istandsættelsen. Malerarbejdet var utilstrækkeligt, hvorfor det blev aftalt, at udlejer skulle forestå istandsættelsen. Det viste sig, at den maling, som lejerne havde brugt, ”kogte op”, når der blev malet henover det. Der forelå således en skjult mangel.

Højesteret lagde til grund, at lejelovens § 98, stk. 2, 3. pkt., om udlejers reklamationsfrist på to uger, ikke fandt anvendelse ved skjulte mangler. Det fremgik dog ikke af lejeloven, om der var en reklamationsfrist for skjulte mangler, eller hvor lang en sådan reklamationsfrist var. Efter forarbejderne til en tidligere bestemmelse i lejeloven fremgik det, at skjulte mangler skulle gøres gældende ”uden ufornødent ophold”. Højesteret lagde til grund, at udlejer var blevet bekendt med manglen ultimo marts 2017, men først reklamerede den 4. maj 2017, samt at der ikke forelå sådanne omstændigheder, som kunne begrunde, at reklamationen fra udlejers side ikke var sket tidligere. Højesteret fandt herefter, at udlejers krav vedrørende den skjulte mangel ikke var fremsat uden ugrundet ophold og dermed fremsat for sent.

Selv med Højesterets afgørelse er det ikke endeligt afklaret, hvilken frist der gælder for fremsættelse af krav ved skjulte mangler. Højesteret har dog trukket linjerne skarpere op, således det for eftertiden kan lægges til grund, at reklamation over skjulte mangler i lejeforhold, skal ske uden ugrundet ophold, og at 5 uger i den konkrete sag var for lang tid.