Nyopførte lejemål

Husk de rigtige formuleringer i lejekontrakten, så du kan få mest muligt i leje.

Udlejere ønsker generelt, at lejen bliver så høj som muligt, så udlejningen bliver en god forretning.

Nogle gange kvalificerer lejemålet til det helt af sig selv, andre gange kan lejemålet forbedres, og andre gange kræver det blot, at lejeaftalen er skruet rigtigt sammen. Vi oplever desværre flere gange, at det er det sidste, som den er gal med. Der står ganske enkelt ikke det rigtige i lejekontrakten.

Lejeloven indeholder i § 53 og boligreguleringslovens i § 15a og nogle ganske væsentlige undtagelser til udgangspunktet om, at lejen skal fastsættes efter de normale regler. Undtagelserne åbner for, at lejen kan fastsættes efter fri forhandling. I daglig tale kaldes dette ”fri lejefastsættelse”, og kan medføre en væsentlig højere lovlig fastsættelse af lejen.

”Fri lejefastsættelse” bryder med hele fremgangsmåden om sammenligning af lejen med andre lejemål, eller fastsættelse af lejen ud fra driftsudgifter og værdiafkastning i ejendommen. Lejeren vil ikke længere have den beskyttelse, at hans lejeniveau skal fastsættes på lige fod med andre tilsvarende lejemål. Lejeren er kun beskyttet mod et lejeniveau, der kan anses for helt åbenbart urimeligt. Lejeren skal da påberåbe sig den generelle aftaleretlige beskyttelse mod helt urimelige vilkår, der findes i aftalelovens § 36. Dette medfører i sig selv, at lejeren kun i meget få tilfælde vil kunne komme igennem med, at den ”fri lejefastsættelse” er blevet lidt for fri og altså lidt for høj. Udlejeren vil derfor omvendt have meget gode muligheder for at fastsætte en høj leje uden risiko for omgørelse i huslejenævn eller boligret.

Fri lejefastsættelse kan ske i ejendomme, der er nyopførte eller lejemål, der er ombygget fra erhverv til bolig den 1. januar 1992 eller senere eller i taglejligheder, der er nyindrettet pr. 1. september 2002 eller senere. De nærmere kriterier fremgår i lejelovens § 53, stk. 3-5.

Vi oplever desværre, at udlejere ikke er bekendte med reglerne, og derfor må acceptere en lavere leje, end lejemålet reelt kvalificerer til. Man har glemt, at den fri lejefastsættelse skal være aftalt og altså fremgå specifikt af lejekontrakten, og at der i ombyggede erhvervslejemål til bolig eller nyindrettede taglejligheder tillige skal være en specifik henvisning til den rigtige bestemmelse i lejeloven. Ellers er fri lejefastsættelse ikke aftalt. Konsekvensen af dette vil være et krav fra lejeren om tilbagebetaling af den for meget betalte leje med tillæg af rente, og tilbagebetalingskravet kan i nogle tilfælde udstrækkes til en periode på helt op til 3 år svarende til forældelsesreglerne. Tilbagebetalingskravet hæfter på ejendommen, og lejeren har dermed principielt 1. prioritets pant, og vil kunne begære ejendommen på tvangsauktion for at få sine penge.

Har du opført en ny ejendom til boligudlejning, anbefaler vi, at du får hjælp til at sammensætte lejekontrakten, så du får mest muligt ud af udlejningen. Har du købt en ejendom, hvor fri lejefastsættelse ikke er aftalt, så kan der repareres på det ved lejerskifte, hvor der skal lave nye kontrakter.