Skriftlighedskravet i lejeloven i relation til opsigelser

I boliglejemål indgået i 2018 eller efterfølgende er der som udgangspunkt fri adgang til brug af mail i kommunikationen mellem lejer og udlejer. Kun meddelelser angående opsigelse og påkrav om manglende betaling af leje skal sendes med almindelig brevpost.

Hvis boliglejemålet er indgået før 2018, og uden aftale om digital kommunikation, skal udlejer varsle lejeren, at man overgår til digital kommunikation, før udlejer kan anvende mail. Lejer har i disse lejeforhold dog fri adgang til mail efter 1. januar 2019. Dog gælder kravet om brevpost for meddelelser angående opsigelser og udlejers påkrav om manglende betaling stadig.

Kravet om skriftlighed, dvs. tvungen brevpost, er nemt at overse som lejer, fordi brugen af mail i dag er meget udbredt, og lejerne ofte er blevet vant til, at kommunikationen med udlejer altovervejende foregår via mail.

Lejere må derfor være særligt opmærksomme, hvis der skal gøres indsigelse mod udlejers opsigelse. Indsigelsen skal sendes med almindelig brevpost for at være gyldig. Desuden skal indsigelsen fremsættes senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer. Der er dog også et eksempel på, at også udlejer må være særligt opmærksom.

Domme om lejers indsigelser på mail

Det er med to nyere afgørelser fra Højesteret helt fastslået, at lejer ikke kan sende indsigelser på mail.

I den første sag, hvor udlejer havde opsagt lejer med brevpost, og lejer havde sendt indsigelse mod opsigelsen på mail til udlejer, fandt retten – helt i overensstemmelse med reglens ordlyd – at lejers mail ikke opfyldte kravet om skriftlighed. Lejer havde derfor ikke overholdt fristen til at gøre indsigelse, og lejer måtte fraflytte lejemålet.

I den anden sag, hvor udlejer havde opsagt lejer via brevpost, havde lejer også sendt en indsigelse til udlejer på en mail. Lejer anmodede dog om en kvittering for modtagelsen og fik derefter en mail fra udlejers advokat, hvori der stod: ”Modtagelsen bekræftes.” Lejer mente derfor, at det af udlejer var bekræftet at indsigelsen var fremsat. Alligevel fandt retten, at lejers indsigelse på mail ikke var gyldig, også selvom udlejers advokat havde kvitteret for modtagelsen heraf. Højesteret udtalte, at kvitteringen ikke gav lejer grund til at gå ud fra, at indsigelsen var accepteret som rettidig.

En tredje sag viser også, at udlejers håndtering af lejers indsigelse kan have betydning og dermed stille udlejer i usikker position. I sagen var der tale om, at lejer gjorde indsigelse ved et brev, der blev sendt og tillige vedhæftet i mail. Lejer oplyste at have sendt både brev og mail med indsigelse mod opsigelsen. Udlejer havde dog ikke modtaget brevet, men kun mailen. Lejer forklarede i retten, at brevet var lagt i en postbakke til afsendelse på lejerens arbejdsplads. Under en senere mailkorrespondance mellem lejer og udlejer anmodede lejer om bekræftelse på modtagelse af mail og det vedhæftede brev. Udlejer (ved udlejers advokat) bekræftede modtagelsen af mailen. Ved afgørelsen i landsretten blev mailen med indsigelsen i sig selv ikke tillagt betydning som indsigelse, men retten udtalte imidlertid, at udlejer måtte indse i situationen, at lejer var gået ud fra, at brevet med indsigelsen var sendt med almindelig post og burde have gjort hende opmærksom på, at brevet ikke var modtaget. Retten vurderede herefter, at lejer havde godtgjort, at indsigelsen var sendt med brev. Risikoen for, at brevet ikke var kommet frem til udlejer, påhvilede udlejer, og indsigelsen var dermed fremsat rettidigt, uanset at udlejer rent faktisk ikke havde modtaget brevindsigelsen i postkassen.

De tre sager understreger, at der ikke ubetinget kan anvendes mail i forbindelse med opsigelser, og at udlejer i nogen situationer tillige kan bære risikoen for, at lejer får foretaget en korrekt skriftlig indsigelse.

Nærmere angående aftale om digital kommunikation

De gældende regler for brug af mail er i nyere lejeforhold en ”fravalgsløsning” (opt out). Har parterne ikke positivt fravalgt mail, kan der bruges mail, dog på nær de angivne specifikke meddelelser om opsigelse. Varslet for fravalg af mail er 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag.

Opmærksomheden henledes på, at udlejer kan varsle, at kommunikation skal ske ved almindelig brevpost, og at man i så fald generelt er udelukket fra at anvende mail fremadrettet. Det vil få betydning for al korrespondance mellem parterne, som herefter ikke kan ske ved mail. Hvor ubetinget mailfravalget vil blive fastholdt, hvis situationen sættes på spidsen ved enkeltstående brug af mails, er der ikke set eksempler på endnu.